Le fonds de roulement dans une copropriété

Vous envisagez d’acheter un appartement et vous venez d’apprendre par le propriétaire qu’il existe un fonds de roulement de la copropriété que vous devrez le rembourser ? Vous vous interrogez sur ce fond et vous souhaitez comprendre exactement de quoi s’agit-il ? Vous êtes au bon endroit. Nous vous invitons à lire cet article qui présentera toutes les informations que vous recherchez sur le fonds roulement.

Fonds de roulement en copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Un fonds de roulement dans une copropriété peut avoir plusieurs fins. Il s'une avance de trésorerie permanente, une sorte de "cagnotte" créée par les copropriétaires. Les raisons de son existence sont diverses : faire face à des charges imprévues, anticiper les éventuels impayés de copropriétaires en difficulté financière ou encore financer de petits travaux au sein de la résidence.
Quelle que soit la raison, l'idée principale reste la même : créer une réserve collective pour éviter aux copropriétaires d'avoir à faire de grosses dépenses en cas d'imprévu.
Le fonds de roulement n’est donc pas destiné à couvrir les dépenses de gestions courantes, il se présente plutôt comme une sorte de fonds de prévoyance.
En somme, le fonds de roulement assure le bon fonctionnement de la copropriété et permet de faire face aux dépenses urgentes. Les copropriétaires sont appelés à verser des avances au syndicat des copropriétaires. Ces avances peuvent être considérées comme un prêt effectué par chaque copropriétaire à l’ensemble de la copropriété pendant la période où le propriétaire de son logement, en proportion des tantièmes qu’il détient dans la copropriété. Elles servent à former une réserve à la disposition du syndic en cas de dépenses imprévues. Ces montants de trésorerie permanents sont donc appelés « Fonds de roulement ». Conformément à l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les avances sont remboursables par le syndicat des copropriétaires.

Comment se constitue le fonds de roulement en copropriété ?

La constitution d’un fond de roulement n’est ni obligatoire ni systématique. D’ailleurs, de nombreuses copropriétés qui n’en possèdent pas. Il s’agit d’un choix délibéré des copropriétaires.
C’est le syndicat qui propose la création d’un fonds de roulement lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, deux conditions doivent être présente pour le créer :
- Le principe de la constitution de ce fond doit être indiqué dans le règlement de copropriété.
- L’accord de la création doit être obtenu par la majorité des voix (selon l’article 26 de la loi de 1965, la majorité de tous les copropriétaires et les deux tiers des voix).

Quel est le montant minimum à verser pour le fonds de roulement ?

Il n'y a pas de montant minimum à verser, il existe plutôt une limite maximale à respecter. En effet, le fonds de roulement ne doit pas dépasser 1/6ème du budget prévisionnel de la copropriété. De ce fait, le montant du fonds et son mode de paiement sont soumis au vote lors de l'assemblée générale.

Est-ce que le fonds de roulement est restitué lors de la vente d'un lot en copropriété ?

Il va de soi que le montant de l'avance permanente versée par les copropriétaires doit leur être remboursé lorsqu'ils vendent leur appartement.
On pourrait naturellement penser que le remboursement est effectué par le syndic dans ce scénario.
Or, la réalité est différente. Lors de l'acte de vente, c'est le notaire qui demande à l'acheteur de payer par chèque séparé à l'ordre du vendeur le montant du fonds de roulement, après avoir interrogé le syndic. L'avance correspondant à l’appartement vendu demeure dans la réserve de la copropriété et fait tout simplement changer le propriétaire.
Par ailleurs, lorsqu’un copropriétaire décide de quitter la copropriété, les montants payés lui sont restitués soit par le syndic (l’acheteur devra restituer les avances. Le syndic remboursera le vendeur après avoir perçu la restitution des avances par l’acheteur), soit directement par l'acheteur le jour de l'acte de vente (ces montants avancés sont enregistrés au nom de l’acheteur et lui seront reconstitués lorsqu'il partira la copropriété).

Comment est calculé le fonds de roulement en copropriété ?

Dans le domaine de la copropriété, le fond de roulement est mentionné dans le règlement. Il constitue une réserve de trésorerie qui permet au syndicat de copropriété de faire face aux dépenses imprévues. Sa création n’est pas obligatoire, mais il découle d’un vote de la majorité de 2/3 lors de l’assemblée générale des copropriétaires, à la suite d’une demande du syndic.
Le fonds de roulement permet au syndic d'obtenir une avance à partir de cette réserve pour régler les dettes impayées ou faire face à des situations imprévues. Chaque propriétaire doit contribuer à sa constitution en versant une somme proportionnelle à ses tantièmes généraux.
Il est important de noter que le fonds de roulement en copropriété diffère des avances octroyées par le syndic pour couvrir les dépenses courantes de la copropriété

Le syndic a- t-il le droit de demander aux copropriétaires une avance de trésorerie ?

La réponse est oui. Le syndic a la faculté de solliciter des avances de trésorerie auprès des copropriétaires. Ces fonds peuvent servir à constituer des réserves ou à représenter un prêt en vue de dépenses futures. Certains règlements de copropriété prévoient nettement le versement d'avances de trésorerie.
Toutefois, il est important de respecter une limite quant au montant de ces avances. Ce dernier ne doit pas dépasser le 1/6 du budget prévisionnel de la copropriété, c’est l’équivalent d’environ deux moins du budget.
La somme demandée à chaque copropriétaire sera fixée en tenant compte de ses tantièmes c'est-à-dire selon le nombre de voix en assemblée générale cédées à son lot de copropriété.
Si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'avances de trésorerie, l'assemblée générale peut décider de les introduire en votant à la double majorité de l'article 26, afin de pallier un manque de trésorerie.
Enfin, si la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux, le syndic peut solliciter des avances aux copropriétaires, selon l’échéancier de ce plan.