Quelle est la gestion des travaux en copropriété par les bailleurs sociaux ?

Depuis quelques années, les acteurs de l'habitat social se sont donnés pour mission de faire progresser l'accès à la propriété. Ainsi, on assiste à la multiplication des programmes de construction mixte ainsi qu'à la vente directe de logements au sein des HLM, qui deviennent des copropriétés à part entière. Les clubs sociaux de copropriétés sont donc de plus en plus nombreux et doivent assumer les responsabilités liées à leur nouvelle activité, à savoir la gestion des copropriétés.

Cet article examinera comment les bailleurs socialement syndiqués gèrent les projets de copropriété. 

Les sociétés d'utilité sociale de la propriété coopérative

Les bailleurs sociaux sont davantage contraints d'accroître la responsabilité des syndicats de copropriétaires. Nous avons brièvement évoqué au début la question de l'acquisition de la propriété des logements sociaux, mais ce n'est pas le seul facteur à l'origine de ce changement. En outre, la loi exerce une pression de plus en plus forte sur eux.

Les effets de la loi ELAN

La loi est très stricte dans le secteur de l'immobilier, et elle l'est encore plus dans l'immobilier social avec des lois régissant le développement du logement, le design et la technologie. Promulguée le 23 novembre 2018, cette loi ELAN combine plusieurs objectifs à long terme :

• Le renforcement et la restructuration du secteur du logement social
• L'augmentation de la construction de bâtiments de meilleure qualité et plus abordables
• Favoriser la diversité sociale
• Améliorer les habitudes quotidiennes et renforcer la cohésion sociale.

Les huissiers sociaux sont encouragés à vendre les logements qu'ils ont construits ou achetés depuis plus de dix ans afin d'atteindre cet objectif d'évolution. Le propriétaire de la résidence est donc prioritaire pour l'achat du bien, à condition qu'il y habite depuis au moins deux ans. En outre, il peut transférer cette priorité à son conjoint, ses ascendants ou ses descendants si leurs ressources sont inférieures à celles prévues par la loi. Lorsqu'un produit est vendu à l'intérieur d'un immeuble, celui-ci devient une copropriété. Cependant, la loi ELAN permet aux coopératives de logement social de reporter, pour une durée maximale de 10 ans, la prise en charge de l'immeuble après la vente du premier logement.

La responsabilité sociale des huissiers Syndic de copropriété

Le représentant légal du syndicat des copropriétaires est le syndic de copropriété. Sa principale responsabilité est de veiller à ce que l'ensemble de l'immeuble respecte la convention de copropriété et toute autre décision prise par l'assemblée générale. Dans ce contexte, il est particulièrement nécessaire de respecter les délais d'exécution des tâches et d'adoption des décisions. 

Plus vulgairement, le syndic est considéré comme le " gardien " de la copropriété. Cet organisme est chargé de veiller à la bonne gestion, à la conservation et à l'état des terres communales. De plus, il est chargé de superviser les opérations financières et comptables de la copropriété. Dans le cadre de cette activité, il va sans dire que la gestion des travaux en copropriété joue un rôle important.

Pour les acteurs du logement social, chacune de ses fonctions est nouvelle. Réalisation des données, gestion des paiements, gestion des projets, gestion des sinistres de copropriété, gestion des interventions, gestion des réunions générales de copropriété, etc. Pour les huissiers sociaux, accepter de nouvelles responsabilités et s'adapter à de nouvelles attentes est un véritable défi. 

La gestion des projets de copropriété par des travailleurs sociaux syndiqués

Dans un immeuble d'habitation, les travaux privatifs désignent les améliorations du logement qu'un copropriétaire va effectuer sans obtenir d'autorisation. Parfois, selon le domaine d'application, ces travaux nécessitent la validation de la copropriété pour pouvoir être réalisés. Il en va de même pour les projets collectifs qui sont divisés en différentes catégories, dont certaines sont obligatoires :

• Les tâches d'entretien
• Les projets de réfection et d'accessibilité
• Les projets d'amélioration

Les projets coopératifs : les décisions sont prises en assemblée générale.

L'assemblée générale vote les travaux. Au sein d'une copropriété, c'est l'événement le plus important de l'année. Son objectif est de dresser un bilan de l'année qui vient de s'achever, puis de faire une projection pour celle à venir en faisant des choix qui auront une incidence sur la gestion de la copropriété. Bien sûr, l'économie de l'immeuble est aussi une préoccupation. Cette "cellule de résolution" doit se réunir au moins une fois par an, mais elle peut aussi être convoquée à tout moment où le syndicat ou le conseil syndical le juge nécessaire. Par exemple, dans le cadre de projets urgents de copropriété nécessaires à la conservation de l'immeuble. 

Quels rôles l'huissier joue-t-il dans le déroulement des travaux ?

Ainsi, le bon déroulement des assemblées générales de copropriété incombe aux huissiers socialistes. Cependant, la partie la plus cruciale de leur travail reste à venir : veiller à l'exécution des décisions prises. En effet, après l'approbation des résolutions et le choix des projets, il appartient à l'huissier social d'établir plusieurs offres auprès de différentes entreprises - au moins deux - afin de les comparer. C'est ce que l'on appelle "la mise en concurrence". C'est une procédure qui s'impose pour toutes sortes de projets de groupe à bénéfice coopératif. 

Sachez que les copropriétaires peuvent imposer l'établissement d'au moins trois offres distinctes pour chaque tour d'appel d'offres par le biais d'une délibération de l'assemblée générale. Le projet de construction débute après le choix de l'entreprise qui a le plus besoin de la copropriété.

Si les travaux en question sont couverts par une garantie annuelle, le bailleur doit d'abord s'engager à souscrire une assurance dommages-ouvrage. Toutefois, cette décision n'est pas laissée au hasard et doit également être prise à la majorité lors de l'assemblée générale de copropriété. Si ce n'est pas le cas, il est alors tenu de payer une amende, sauf si l'assemblée s'oppose à cette prescription.

Une fois ces questions résolues, ses nouvelles responsabilités l'amènent à vérifier et à contrôler la qualité des travaux effectués tout au long de leur réalisation. 

L'unicité du travail urgent en copropriété

Parfois, des événements inattendus viennent bouleverser la vie de la copropriété. Lorsque cela se produit, la loi permet aux huissiers de justice syndiqués de commencer à travailler sans consulter au préalable l'assemblée générale des propriétaires. 

Ces interventions urgentes et nécessaires, qu'il est souvent impossible de dévoiler par la suite, concernent un besoin important de réparation lié à la conservation et à la sécurité de l'immeuble :

• La réouverture des canalisations
• Le renforcement des projets de sécurisation des copropriétés
• Le changement d'une canalisation d'alimentation en eau usée
• Le remplacement ou la réparation d'une chaudière endommagée
• Les problèmes d'étanchéité des terrasses
• Le dysfonctionnement du système du propriétaire du chauffage

Achèvement définitif de l'ouvrage en copropriété

Le copropriétaire des travaux est soit le syndicat, soit le bailleur. Cette étape ne doit pas être négligée. C'est le moment de vérifier les travaux et de s'assurer qu'ils sont valides et conformes à la commande initiale. 

On vérifie également le respect des conditions établies par la devise. Le réceptionnaire des travaux aura la responsabilité de mettre en évidence la responsabilité de l'entreprise en cas d'erreurs ou de réalisations erronées, ou mieux, de faire jouer les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile, etc.). 

Conclusion

En conclusion, les bailleurs sociaux gèrent les travaux en copropriété en veillant à la qualité et à la satisfaction des résidents. Cependant, il est important que les copropriétaires soient informés et impliqués dans le processus de gestion des travaux. Si vous avez des questions ou des préoccupations, n'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations. Nous sommes là pour vous aider et vous fournir une assistance complète.