Terrain non constructible : comment le faire viabiliser ?

Il est parfois nécessaire de gérer un paysage non constructible. Ce n'est pas toujours facile car ce type de terrain est soumis à des restrictions légales qui sont atténuées par un grand nombre d'exceptions. Dans certaines régions, l'utilisation de terrains non constructibles en violation de la loi peut entraîner divers problèmes. A se demander si un terrain non constructible est bien viable ? Comment peut-on d’ailleurs viabiliser ce terrain non constructible ? Voici quelques explications pour vous aider à mieux comprendre ce propos.

Différence entre terrain constructible et terrain non constructible

Définition d’un terrain constructible

Cette désignation est donnée à un terrain sur lequel il est permis de bâtir. Ce, lorsque l'administration approuve la construction d'un bâtiment résidentiel ou commercial à cet endroit. En général, les terrains constructibles sont situés dans des zones bien définies du PLU :

• Zones U : les zones urbanisées sont entièrement constructibles. Ces parcelles sont généralement déjà raccordées à divers réseaux ou se trouvent juste à la limite des conduits techniques.
• Zones AU : les zones à urbaniser ont reçu le feu vert de la commune pour recevoir des constructions mais sont considérées par l'administration comme non raccordées aux réseaux. Dans ce cas, un constructeur ou un promoteur fait les démarches nécessaires pour faire passer la ou les parcelles en zone U.

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ? 

Le terrain non constructible peut être de types très différents. Il peut s'agir d'une zone à vocation agricole, naturelle, forestière ou protégée. Les terrains relevant de ces désignations sont inconstructibles. Toutefois, selon les circonstances et les maires, il soit possible d'obtenir l'autorisation d'effectuer des viabilisations spécifiques et même de recevoir des sortes de constructions limitées.  Par conséquent, un permis municipal est nécessaire pour rendre accessible une zone non constructible. Ce permis est motivé par le type de zone. En premier lieu, il est indispensable de se rendre au bâtiment municipal pour vérifier le Plan Local d'Urbanisation afin de déterminer où se situe votre parcelle (PLU). C’est la première étape pour viabiliser un terrain ; le rendre constructible.

Pourquoi viabiliser un terrain non constructible ?

Il peut y avoir plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires d'un terrain non constructible souhaitent le faire viabiliser : 

• Pour construire une maison
• Pour en faire un jardin ou un espace de détente
• Pour y installer des panneaux solaires
• Pour y installer une piscine
• Pour un projet agricole : y élever des animaux, y cultiver des arbres fruitiers... 

Faire viabiliser un terrain non constructible peut apporter de nombreux avantages tels qu'une augmentation de la valeur du terrain, une meilleure utilisation de l'espace, une amélioration de la qualité de vie, une réduction des coûts énergétiques, une amélioration de l'environnement, etc. Faire viabiliser un terrain non constructible est, donc, une étape importante pour les propriétaires qui souhaitent réaliser leur projet immobilier. La classification des différents types de terrains était autrefois un propos négligé. Néanmoins, aujourd'hui, les lois sont plus strictes et leur application est devenue une obligation. 

Comment procéder à la viabilité d'un terrain non constructible ?

Dans certaines circonstances, il peut être possible de construire partiellement ou totalement une version viabilisée d'un terrain infranchissable. Les raccordements que vous pouvez utiliser pour l'eau, l'assainissement ou l'électricité dépendent largement des autorisations accordées par votre municipalité et votre interlocuteur. N'oubliez pas que ce n'est pas parce qu'une partie est d'accord avec quelque chose que l'autre réagira nécessairement de la même manière.

La méthode la plus simple de canalisation de l'eau

D'après les expériences personnelles de nombreuses personnes, la connexion la plus facile à un environnement non constructible est celle qui implique l'eau. Un tel terrain peut, en effet, être utilisé à des fins agricoles ou simplement pour une culture privée. C'est la raison pour laquelle le raccordement à l'eau est presque toujours accepté.

Il faut d'abord soumettre une demande d'autorisation à la municipalité avant de se rapprocher de l'entreprise qui gère l'approvisionnement en eau de la zone. Cette viabilisation de terrain non constructif suit une procédure standard, nécessitant l'utilisation d'une carte de crédit et un abonnement permanent. Selon EDF, il y a plus d'exceptions que de certitudes.

Raccorder sa propriété au réseau d'irrigation

Vous devez soumettre votre demande à votre mairie, qui supervisera les travaux sur la voie publique, afin d'aligner le terrain de manière uniforme. Tout ce qui sera fait sur votre terrain sera à votre charge. Il convient d'obtenir une autorisation municipale pour un assainissement individuel et de faire approuver le projet par le Service Public d'Assainissement Individuel (SPANC) 

Le raccordement de leur propriété au réseau électrique

Le raccordement au réseau électrique est ce qui rend un terrain non constructible le plus difficile à traverser. Cette fois, vous devez soumettre votre demande à ENEDIS, accompagnée de toutes les pièces justificatives nécessaires et d'une copie de votre permis de construire. Après recherche, une proposition vous est envoyée pour les contrôles de validation et de conformité qui sont nécessaires pour commencer à travailler avec le fournisseur choisi. Il sera également nécessaire de raccorder votre propriété aux réseaux de téléphone et de gaz afin de créer un espace entièrement praticable avec le meilleur confort possible.

Même si la loi semble donner des directives claires, la situation de ce réseau est particulièrement floue. En effet, la loi du 10 février 2000 (n° 2000-108) impose au gestionnaire du réseau électrique de prendre en considération chaque demande de reconnexion qui lui est adressée. Cette disposition s'applique aux zones non protégées qui ne présentent aucun problème de sécurité ou d'assainissement.

Conclusion

En conclusion, un terrain non constructible peut être transformé en un terrain constructible grâce à la viabilisation. Cependant, il est important de comprendre les exceptions et les certitudes liées à ce processus, qui peuvent varier selon les critères d'EDF. Si vous êtes intéressé par la viabilisation d'un terrain non constructible, n'hésitez pas à contacter un expert pour obtenir des informations plus détaillées et des conseils par rapport à la démarche à suivre. Nous sommes là pour vous aider lors de la réalisation des différentes étapes de votre projet de construction.