Comment trouver un local commercial ?

Vous envisagez de lancer votre entreprise mais vous vous interrogez sur comment choisir le bon local commercial ? Les options sont variées : des espaces ouverts ou fermés, de petites ou grandes tailles, destinées à divers usages comme des activités professionnelles, commerciales, industrielles, des entrepôts, ou même des locaux résidentiels.

Cet article vous fournira méthodes et conseils pratiques pour vous aider à choisir le local le plus adapté à vos besoins.

Définitions : fonds de commerce et pas de porte

Pour naviguer avec aisance dans le monde du commerce, il est primordial de saisir la différence subtile mais significative entre 'fonds de commerce' et 'pas de porte'. Explications : 

Le fonds de commerce

Dans tout type de commerce, que ce soit dans l'hôtellerie, la restauration, un débit de boissons, un salon de coiffure, ou autre, le fonds de commerce se divise en deux parties essentielles : les éléments incorporels et les éléments corporels.

Les éléments incorporels comprennent le droit au bail, le nom commercial, la clientèle, les licences, etc. Ce sont des aspects non physiques et essentiels à l'exploitation d'une activité commerciale ou industrielle. 

Les éléments corporels correspondent aux  aspects tangibles de l'entreprise. Ils incluent l'équipement, le matériel, l'agencement, les installations, le mobilier et tout bien matériel dont la durée de vie excède 12 mois.

L'achat des éléments incorporels, bien que non quantifiables, englobe des éléments tels que la clientèle, les droits d'entrée, le pas-de-porte, le nom commercial, les enseignes, marques, brevets, et diverses autorisations administratives.

Le pas de porte

Le pas de porte est une somme versée par le futur locataire d'un bien immobilier, en supplément des loyers. Il fonctionne comme un droit d'entrée et est souvent perçu comme un loyer supplémentaire pour le bailleur.

Pour le locataire, le pas de porte représente un frais initial d'établissement, amortissable et déductible sur la durée du contrat de location. Ce montant, négocié entre les deux parties, peut prendre différentes formes : un supplément de loyer, une indemnité correspondant à des avantages commerciaux, ou une indemnité équivalant au droit de renouvellement du contrat.

Le droit au bail

Le droit au bail, élément du fonds de commerce, appartient au locataire sortant. Il permet au nouveau propriétaire de bénéficier d'un contrat de location en cours, avec un droit de renouvellement. Ainsi, le nouvel acquéreur paie au précédent locataire pour le droit de continuer la location dans les mêmes conditions et pour la durée restante du contrat.

Comment bien choisir son local commercial ? 

Pour bien choisir votre local commercial, il est indispensable de suivre un processus structuré. 

Étape 1 : réaliser un cahier des charges

Avant de plonger dans la rédaction de votre cahier des charges pour le déménagement,  assurez-vous que vos employés sont disposés à déménager, en vertu de la clause de mobilité inscrite dans leur contrat. Cette clause permet de muter un employé sans modification du contrat de travail.

Après avoir confirmé cette disposition, vous pouvez alors commencer à élaborer votre cahier des charges. Ce document doit méticuleusement détailler vos exigences et besoins spécifiques pour le déménagement, y compris :

• Le contexte du déménagement.
• La localisation désirée.
• Le plan d'aménagement des bureaux.
• La superficie nécessaire.
• Le budget pour la location ou l'achat.
• Le standing du bâtiment.

Pourquoi cherchez-vous de nouveaux locaux ?

La raison derrière cette recherche orientera votre projet immobilier. Cela peut être motivé par un manque d'espace, un besoin de changement de localisation, ou le souhait de devenir propriétaire.

Où implanter votre entreprise ?

Choisir un emplacement nécessite une réflexion approfondie sur :

• La facilité d’accès. .
• L'attractivité du site en matière de services  de.
• La proximité des fournisseurs.
• La zone de chalandise.

Quels aménagements pour vos bureaux ?

Réfléchissez à la configuration des bureaux, aux besoins en salles de réunion, à l'aménagement d'une cuisine, aux possibilités de stationnement, et aux espaces dédiés au bien-être des employés.

Quelle surface vous faut-il ?

Calculez la superficie nécessaire en fonction de l'aménagement et du nombre d'employés, y compris les espaces de circulation et les annexes.

Acheter ou louer ?

Quand il s'agit de choisir votre local, pensez à votre portefeuille ! Votre budget est le pilier de cette décision. Pour les jeunes pousses, la location est souvent le choix judicieux, une façon plus légère et flexible de se lancer. En revanche, pour les entreprises consolidées , l'achat peut s'avérer  un investissement stratégique. Peser le pour et le contre de chaque option en tenant compte de l'impact financier pour naviguer dans ces eaux décisionnelles

Quel type de bâtiment souhaitez-vous ?

La recherche de votre local commercial est aussi une question de style. Que recherchez-vous ? Un local moderne et épuré, un bâtiment traditionnel empreint d'histoire, ou un espace écologique qui reflète vos valeurs ? Cette décision est le reflet de l'identité de votre entreprise, une signature visuelle qui parlera à vos clients avant même qu'ils ne franchissent la porte.

Étape 2 : Constituer un dossier de candidature

Pour constituer un dossier de candidature solide et complet, il est important de rassembler tous les documents nécessaires. Assurez-vous d'inclure une copie de la carte d'identité du dirigeant, un extrait K-bis récent (preuve de l’immatriculation de votre société au registre du commerce et des sociétés), le dernier avis d'imposition, un justificatif de domicile récent, les bilans financiers des dernières années, ainsi qu'un justificatif de l'apport personnel, si vous envisagez un achat.

Étape 3 : Rechercher  des locaux

Pour dénicher le local idéal, diversifiez vos méthodes de recherche. Explorez des sites internet spécialisés exemple : Pointdevente.fr. Consultez des agences immobilières, scrutez les annonces dans les journaux, établissez des contacts avec les mairies et n'oubliez pas le puissant réseau du bouche-à-oreille.

Étape 4 : Visiter les locaux avec attention

L'inspection de votre futur local commercial devrait être une aventure, pas une corvée. Mettez l'accent sur la sécurité, l'état du bâtiment, les installations et la connectivité, mais ne vous arrêtez pas là. Multipliez les visites, à différents moments, pour vraiment saisir l'âme du lieu : Qui passe devant la vitrine ? A quel moment de la journée ou de la soirée la rue s’anime-t-elle ? Comme un détective, observez le ballet des clients potentiels et les heures de pointe. C'est un peu comme rencontrer quelqu'un : vous voulez voir comment il se comporte à différents moments, pas juste lors d'un premier rendez-vous. Cette démarche ludique mais méthodique est la clé pour trouver un local qui ne se contente pas de répondre à vos besoins, mais les anticipe, voire les dépasse.

Étape 5 : Négocier le bail

Lorsque vous vous apprêtez à signer un bail commercial, chaque clause compte. Lisez attentivement et n'hésitez pas à négocier : le montant du loyer est-il juste ? Le dépôt de garantie est-il raisonnable ? Qu'en est-il de la clause de remise en état à la fin du bail ? Et surtout, la clause de garantie solidaire – cette petite ligne qui peut avoir de grandes implications. C'est un peu comme les règles d'un jeu : mieux vous les connaissez, mieux vous jouez.

Étape 6 : Organiser votre déménagement

Planifiez votre déménagement en suivant une checklist détaillée pour assurer une transition en douceur vers votre nouveau local. Pensez à tout : de la réservation des déménageurs à la mise en place de votre infrastructure informatique, en passant par le transfert des services et la notification aux clients et fournisseurs. Une bonne préparation est la clé pour une transition sans heurt et efficace.